Vendre un appartement au Luxembourg

Voici nos meilleurs conseils pour réussir à vendre rapidement et au meilleur prix :

ETAPE 1 – DÉCIDEZ QUAND VENDRE

Si seulement il y avait une réponse simple à la question souvent posée : Quand dois-je vendre mon appartement ?

Il y a cependant des considérations importantes dont il faut tenir compte :

• Le moment de l’année – Le marché immobilier au Luxembourg n’est pas saisonnier, cependant Janvier et Août sont historiquement les mois les plus calmes. Nous constatons que les meilleurs mois pour mettre un appartement en vente au Luxembourg sont Mars, Avril, Octobre et Novembre, quand les acheteurs sont motivés.
• La concurrence actuelle dans votre quartier – À un moment donné, il n’y a qu’un nombre limité d’acheteurs à la recherche pour le genre d’appartement que vous possédez. Si ces Acheteurs ont un grand choix d’appartements comme la vôtre à regarder, vous pouvez vous attendre à avoir moins de visites et moins d’offres, ce qui entraînera généralement un prix de vente inférieur. Inversement, si vous possédez le seul appartement rénové de 2 chambres avec un garage à vendre dans votre quartier, tout le monde va affluer vers votre appartement.
• La concurrence actuelle dans des quartiers semblables – La plupart des acheteurs ont deux ou trois quartiers ciblés qu’ils veulent vivre, il est donc important de considérer ce qui est à vendre dans les quartiers semblables au vôtre. Les quartiers similaires ne sont pas seulement ceux qui sont proches physiquement, mais aussi ceux qui disposent d’écoles ou de crèches de qualité similaire, de la proximité de parcs, de restaurants, de services et de transport, et qui sont similaires en termes de type de personnes qui y vivent (les célibataires, les couples, les familles, retraités, etc.)
• L’état du marché de l’immobilier – Les taux d’intérêt et la confiance des consommateurs affecte les prix, et alors que le marché de Luxembourg a été montant pendant une longue période, comme tout autre type de marché, ce qui monte peut redescendre.
• Vos propres besoins et objectifs personnels – Si vous désirez déménager hors de la ville, ou que vous avez déjà acheté un nouveau bien, alors tout ce timing sera probablement à oublier. De même, un bébé à venir, le besoin d’une nounou à domicile, un mariage ou un divorce pourraient dicter bouleverser calendrier.

ETAPE 2 – DÉSENCOMBREZ, NETTOYEZ ET STAGEZ

Lors de la préparation de votre appartement pour la vente, garder ces trois objectifs en tête:

1- Désencombrez pour maximiser l’espace dont vous disposez et donner aux acheteurs potentiels la possibilité d’imaginer comment vivre dans votre appartement. Supprimez les éléments trop personnels, les armoires en surnombre et tout ce qui pourrait distraire les acheteurs potentiels. De petits meubles feront paraître les chambres plus grandes, donc envisagez d’échanger d’un lit king size qui prend toute la chambre pour un plus petit, et de remplacer le canapé en L contre une version plus compacte. Videz les placards, faites don d’objets que vous ne utilisez pas. La plupart de nos Vendeurs finissent par appeler une société pour se débarrasser des objets inutiles, ou stockent certains objets dans un garde-meubles pendant la vente.

2- Assurez-vous que chaque pièce est mise en scène pour son utilisation optimale. Si vous utilisez une de vos chambres comme bureau, il vaut mieux la reconvertir en chambre pendant que l’appartement est en vente. Les acheteurs ne disposent pas souvent de grande imagination, donc mettez un lit dans la chambre à coucher, une table dans la salle à manger et la machine à laver dans la buanderie. Un bon agent immobilier va passer du temps à identifier l’Acheteur Ideal de votre appartement et vous guidera à le mettre en scène pour refléter la façon dont celui-ci veut y vivre.

3- Propre, propre et propre ! Plus votre appartement est propre, plus vite il se vendra. Les acheteurs ne vont pas seulement regarder en surface – ils vont chercher dans vos placards, vos armoires de cuisine et votre meuble de salle de bain. Assurez-vous que tout brille !

Considérations particulières pour les appartements

• L’apparence extérieure – Plus d’une fois nous avons vu des acheteurs s’arrêter sur le trottoir et faire demi-tour avant même d’entrer dans l’appartement. L’apparence extérieure – les escaliers, la porte d’entrée, le jardin – donnera le ton pour la façon dont un acheteur se sentira dans votre appartement. Donnez-lui l’attention qu’ile mérite.
• Le sous-sol – Les acheteurs aiment les sous-sols, alors assurez-vous de mettre en valeur votre cave au maximum. Rangez et faites en sorte que les acheteurs puissent facilement se rendre compte de sa taille.
• Les grosses mécaniques – Bien que les acheteurs soient souvent impressionnés par des plans de travail en granit, les parquets en bois massif et des accessoires dernier cri, l’appareillage de votre appartement tient une importance tout aussi grande. Le four, la ventilation, la climatisation, la réserve d’eau chaude, l’électricité, la plomberie sont tous importants : assurez-vous que votre agent immobilier connaisse chaque détail de votre appartement, même s’il n’est pas très ‘sexy’.
• Les petites réparations – Nous avons tous remis à plus tard la réparation de petits détails que nous considérions sans importance, mais il est maintenant temps de réparer. Trouvez un bricoleur pour vous aider à montrer aux acheteurs que votre appartement a été bien entretenu, et concentrer leur attention sur les choses importantes (au lieu du robinet qui fuit dans la cuisine).
• Si vous n’avez pas le temps, pensez à la solution de confort qui consiste à faire appel à un homme à tout faire !
• Les abords – Beaucoup d’appartements ont été vendus en raison de leur environnement, alors mettez en valeur les parties communes et veillez surtout à ce qu’elles soient propres et bien rangées.

ETAPE 3 – SOYEZ PRÊT

• Rassemblez tous vos documents – Votre agent immobilier vous demandera des copies de vos factures de chauffage, d’électricité et d’eau, des services publics et fiscaux factures, afin de prendre le temps de photocopier ou numériser. Toutes les garanties actuelles et manuels doivent être recueillies aussi.
• Faites une liste des rénovations et des réparations – Dresser une liste de toutes les rénovations et les réparations qui ont été faites. Soyez prêt à discuter avec votre agent immobilier des problèmes éventuels – il est obligatoire d’informer l’acheteur potentiel de tout problème ou vice, plutôt que d’être poursuivi plus tard.
• Faites un jeu supplémentaire de clés – Pour que votre agent immobilier puisse montrer votre appartement, il est plus commode de faire un double des clés.
• Faites établir un Pass énergétique – Si vous n’en possédez pas ou si le vôtre a plus de 10 ans. N’oubliez pas qu’il est obligatoire de transmettre ce Pass énergétique au nouveau propriétaire lors de l’acte notarié.

ETAPE 4 – ETABLISSEZ LE PRIX DE VENTE

Etablir le prix de vente d’un appartement au Luxembourg est à la fois une science et un art (et soyons honnêtes, parfois, un coup de dés). Votre agent immobilier discutera avec vous des avantages et des inconvénients de définir un prix de mise sur le marché élevé avec l’intention de négocier, par rapport à un prix en valeur de marché.

En fin de compte, les acheteurs décideront combien votre appartement vaut en décidant combien ils veulent payer pour lui, et ils prendront en compte :

• Les ventes récentes dans votre quartier
• Les ventes récentes de propriétés similaires
• Les autres appartements actuellement sur le marché
• Les conditions actuelles du marché
• Les dimensions, les finitions et l’état général de votre appartement
• La situation, ce qui se passe dans votre quartier et comment il va évoluer à court et moyen terme.

D’autres choses qui peuvent être importantes aux yeux des acheteurs au Luxembourg sont :

• La présence d’un parking ou d’un garage
• La cave ou legrenier, s’ils sont présents et fonctionnels
• Les placards et rangements
• Le style (immeuble de caractère, immeuble moderne, etc…)
• La taille de la copropriété
• Le montant des charges

Consultez notre article sur les Stratégies de fixation du prix

ETAPE 5 – LE MARKETING

Une des tâches les plus importantes de votre agent immobilier sera de veiller à ce que votre appartement soit vu par des acheteurs potentiels. Une vaste campagne de marketing pour votre appartement devrait inclure des méthodes à la fois traditionnelles et numériques, et surtout de veiller à faire tomber les gens amoureux de votre appartement. Tout plan marketing immobilier devrait inclure :

• Photographie / Visite virtuelle – La photographie professionnelle est un must ! La plupart des acheteurs vont voir votre appartement pour la première fois en ligne, et si les photos n’attirent pas leur attention, ils vont passer à l’appartement suivant.
• Le panneau ‘A Vendre’ – Il n’est pas rare que des acheteurs se promènent dans le quartier qu’ils visent, à la recherche de l’appartement parfait, donc un panneau à la fenêtre est toujours recommandé.
• Le Marketing en ligne – 92% des acheteurs commencent leur recherche sur le web : être visible en ligne est essentiel ! Assurez-vous que vous travaillez avec un agent immobilier qui a un gros traffic son site Web, et qu’il sait comment utiliser d’autres sites à votre avantage.
• Email Marketing / Réseaux sociaux – Les meilleurs agents immobiliers vont promouvoir leurs annonces par courriel, et avoir un réseau d’acheteurs potentiels qu’ils peuvent atteindre via Facebook, Twitter, Google + et par email. N’oubliez pas que vous pouvez aider à la vente de votre appartement en partageant le lien vers votre annonce !
• Publicité papier – La plupart des agents immobiliers va imprimer des dossiers de présentation pour votre appartement, afin que les acheteurs potentiels à qui il est remis disposent des photos et informations utiles. En fonction de votre agent immobilier et de votre acheteur idéal, votre appartement pourrait également être promu avec des flyers ‘en vente près de chez vous’ et autres.
• Votre Acheteur Idéal n’est pas loin – Il est peut-être primo-acquéreur, parent de primo-acquéreur, investisseur international, une femme récemment divorcée, un jeune couple, des personnes âgées qui ont simplement vendu leur maison de famille ou un jeune couple avec un bébé en chemin. Les agents immobiliers expérimentés font de grands efforts pour profiler vos Acheteurs Cible et créer une campagne de marketing pour les atteindre.

ETAPE 6 – LES VISITES

Lorsque les acheteurs prennent un rendez-vous pour voir votre appartement, gardez ceci à l’esprit :

• Quittez votre appartement ! Il n’y a rien de plus gênant pour un acheteur que d’avoir à marcher autour du propriétaire.
• Soyez flexible avec horaires – la plupart des acheteurs regardent les propriétés dans la soirée ou le week-end, parfois entre midi et 14 heures.
• Promenez le chien ! Tout le monde n’aime pas forcément votre chien comme vous l’aimez. Au minimum, mettez-le dans sa caisse pendant les visites. Idéalement, allez le promener.
• Envisagez d’abandonner temporairement votre appartement – Si votre appartement est populaire auprès des acheteurs, vous pouvez avoir 5 ou 10 visites par jour. Partir en week-end, visiter la famille ou des amis peut vous simplifier la vie, surtout si vous avez des enfants ou des animaux domestiques.
• La propreté est importante ! Il ne suffit pas d’avoir un appartement propre le premier jour. Vous aurez besoin de laver la vaisselle, faire les lits, laver les planchers et vider les poubelles tous les jours tant que l’appartement n’est pas vendu.

ETAPE 7 – LES OFFRES

Votre travail acharné a porté ses fruits … et vous obtenez une offre d’un acheteur. Voici à quoi vous attendre : l’offre de l’Acheteur sera présentée à votre agent immobilier, qui vous la transmettra. Elle contiendra quelques points importants de la négociation :

• Vos coordonnées
• Les coordonnées de l’Acheteur
• L’dentification de votre bien
• Le prix proposé
• La date avant laquelle vous devez répondre
• Le délai pour la clause suspensive d’obtention du prêt
• La date de prise de jouissance
• La date de l’acte notarié

Une fois que vous recevez une offre, vous avez 3 choix :

1. Accepter l’offre : Félicitations, vous avez vendu votre bien !
2. Faire une contre-offre (avec de meilleures conditions et / ou des prix pour vous-même). L’Acheteur à ce point peut accepter votre contre-offre, ou faire une autre contre-offre, ou se retirer.
3. Décliner l’offre.

La négociation est un art, et si vous avez bien choisi votre agent immobilier, il va vous fournir des conseils solides, pour vous obtenir le prix que vous désirez. La décision finale sur le prix lors de la vente de votre bien vous appartient, mais un agent immobilier est un négociateur stratégique à vos côtés.

ETAPE 8 – L’ACTE NOTARIÉ